SCB WEALTH จัดสัมมนา A Private Dialogue Decoding 2026: Property & Legacy

SCB WEALTH จัดสัมมนา A Private Dialogue Decoding 2026: Property & Legacy ถอดรหัสอนาคตอสังหาฯ แนะกลยุทธ์สร้างรายได้–ส่งต่อความมั่งคั่งอย่างยั่งยืน

SCB WEALTH ตอกย้ำความเป็นผู้นำด้านการบริหารความมั่งคั่ง จัดสัมมนาเอ็กซ์คลูซีฟภายใต้ธีม “A Private Dialogue Decoding 2026: Property & Legacy” เพื่อให้ข้อมูลเชิงลึกแก่กลุ่มลูกค้าเวลธ์ Private Banking ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจผันผวนและภาระภาษีที่ดินที่ส่งผลต่อต้นทุนการถือครองสินทรัพย์ โดยเนื้อหาหลักมุ่งเน้นการถอดรหัสทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2026 และกลยุทธ์การปรับพอร์ตสินทรัพย์ให้สอดรับกับสถานการณ์ปัจจุบัน ซึ่งได้รับเกียรติจากผู้เชี่ยวชาญระดับแนวหน้าจาก JLL Thailand มาร่วมวิเคราะห์โอกาสการลงทุนใหม่ๆ พร้อมกันนี้ ทีมผู้เชี่ยวชาญจาก SCB WEALTH ยังได้ร่วมถ่ายทอดกลยุทธ์การวางแผนส่งต่อมรดกอย่างมีประสิทธิภาพ (Family Office) และแนวทางการสร้างมูลค่าเพิ่มจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเปลี่ยนเป็นเงินทุนต่อยอดความมั่งคั่ง (Wealth Lending) ให้ลูกค้าสามารถบริหารจัดการทรัพย์สินและส่งมอบมรดกสู่ทายาทได้อย่างเต็มประสิทธิภาพสูงสุด ณ โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ เมื่อเร็วๆ นี้

นายกฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน, JLL Thailand  กล่าวในงานสัมมนาว่า  ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยใน ปี 2569  กำลังเข้าสู่ช่วง Selective Growth หรือการเติบโตแบบเลือกเฉพาะ Sector  จากโครงสร้างเศรษฐกิจที่ขยายตัวในระดับต่ำและฟื้นตัวไม่ทั่วถึง โดยคาดว่า GDP ไทยจะเติบโตเพียงประมาณ 2% ส่งผลให้นักลงทุนต้องปรับกลยุทธ์จากการลงทุนแบบกระจาย ไปสู่การคัดเลือกสินทรัพย์และทำเลที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง

โดยภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังมีศักยภาพเติบโตโดดเด่น ได้แก่ กลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซึ่งยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาด โดยได้รับอานิสงส์จากกระแสการย้ายฐานการผลิต  และการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ขณะที่พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงเป็นศูนย์กลางความต้องการ คิดเป็นสัดส่วนสูงถึงประมาณ 89% ของดีมานด์ทั้งหมด นอกจากนี้ ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากภาวะอุปสงค์ที่สูงกว่าอุปทาน โดยในปี 2569 มีแผนเพิ่มอุปทานใหม่มากกว่า 7,000 ไร่ เพื่อรองรับความต้องการที่เติบโต และอีกหนึ่งกลุ่มที่โดดเด่นและกลายเป็นเมกะเทรนด์สำคัญของตลาด คือ Data Center ซึ่งมีแนวโน้มเติบโตสูงถึง 40–60% ต่อปี จากความต้องการด้าน Cloud Computing, AI และเศรษฐกิจดิจิทัล โดยทำเลสำคัญยังคงอยู่ในพื้นที่ EEC และกรุงเทพฯ ซึ่งทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางด้านโครงสร้างพื้นฐานการเชื่อมต่อ อย่างไรก็ตาม การขยายตัวของธุรกิจดังกล่าวยังเผชิญข้อจำกัดด้านพลังงาน ระบบระบายความร้อน และโครงสร้างพื้นฐานด้านไฟเบอร์ ซึ่งอาจเป็นปัจจัยกำหนดทิศทางการลงทุนในระยะต่อไป

ในขณะที่ภาคโรงแรมและการท่องเที่ยวยังคงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 35.5 ล้านคน โดยมีนักท่องเที่ยวจากอินเดียและรัสเซียเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ แม้ว่าผลการดำเนินงานของโรงแรมบางกลุ่มยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่ภาพรวมเริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ (normalize) มากขึ้น

ด้านตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว โดยจำนวนโครงการเปิดใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 40–50% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์เพื่อลดความเสี่ยง ด้วยการพัฒนาโครงการขนาดเล็กลงและให้ความสำคัญกับการบริหารกระแสเงินสด อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยระดับ Luxury ยังคงเติบโตได้ดี โดยมียอดขายเพิ่มขึ้นประมาณ 51% จากความต้องการของกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (HNW) และผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในระยะยาว ขณะเดียวกัน เทรนด์ใหม่ของตลาดเริ่มสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค โดยโครงการลักชัวรีมีขนาดกะทัดรัดมากขึ้น และกลุ่มบ้านทาวน์โฮมระดับราคา 20–40 ล้านบาทได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้สองทางและไม่มีบุตร (Dual Income No Kids)  ที่ชอบใช้ชีวิตในเมือง

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม แม้จะมีอุปทานสะสมในระดับสูงกว่า 930,000 ยูนิต และจำนวนโครงการเปิดใหม่ลดลงต่ำสุดในรอบกว่า 15 ปี แต่ตลาดเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวในบาง Segment  โดยเฉพาะคอนโดระดับ Luxury ที่ยังสามารถรักษาระดับราคาได้ ขณะที่ภาพรวมราคาขายเริ่มอ่อนตัวเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม จุดเด่นสำคัญอยู่ที่ตลาดเช่า ซึ่งเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยค่าเช่าปรับตัวขึ้นสูงสุดในปี 2568 จากความต้องการของชาวต่างชาติและรูปแบบการอยู่อาศัยที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น

ในส่วนของตลาดอาคารสำนักงานและค้าปลีก พบว่ามีการปรับตัวเชิงคุณภาพ โดยความต้องการสำนักงานย้ายเข้าสู่อาคารเกรด A มากขึ้น หรือที่เรียกว่า flight-to-quality พร้อมให้ความสำคัญกับมาตรฐาน ESG และเทคโนโลยีอาคารอัจฉริยะ ขณะที่ภาคค้าปลีกเปลี่ยนผ่านสู่รูปแบบ “experience-based retail” และมีแบรนด์ต่างประเทศเข้ามาขยายธุรกิจในประเทศไทยมากขึ้น

ทั้งนี้  ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไปจะไม่เติบโตแบบทั่วถึงอีกต่อไป นักลงทุนจำเป็นต้องปรับแนวคิดจากการลงทุนแบบเดิมไปสู่การคัดเลือกสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์ โดยกลุ่ม Industrial และ Data Center จะกลายเป็น Core Asset ใหม่ แทนที่อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในอดีต ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยจะเปลี่ยนจากการเก็งกำไรไปสู่การตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริงมากขึ้น

ดร.นิติ เนื่องจำนงค์ ผู้อำนวยการอาวุโส  ผู้บริหารฝ่าย Wealth Planning and Family Office ธนาคารไทยพาณิชย์   เปิดเผยว่า ความท้าทายสำคัญของการบริหารความมั่งคั่งของครอบครัว (Family Wealth Planning) การดูแล รักษา และส่งต่ออสังหาริมทรัพย์ให้แก่ทายาทอย่างมีประสิทธิภาพ เป็นประเด็นที่ต้องอาศัยการวางแผนอย่างรอบด้าน โดยครอบคลุมทั้งภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาทรัพย์สิน ภาระภาษีที่เกิดขึ้นจากการส่งต่อ รวมถึงความไม่แน่นอนของกฎหมายในอนาคตที่อาจส่งผลต่อการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน   พร้อมทั้งความท้าทายในการจัดหาแหล่งเงินทุนเพื่อบริหารทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง แต่มีต้นทุนในการถือครองอย่างต่อเนื่อง ตลอดจนการวางระบบและกลไกที่เหมาะสม เพื่อสร้างความยั่งยืนในการส่งต่อความมั่งคั่งให้แก่ทายาทและสมาชิกในครอบครัว

          ดังนั้น การเริ่มต้นวางแผนล่วงหน้าจึงเป็นสิ่งจำเป็น โดยการจัดทำพินัยกรรมถือเป็นพื้นฐานสำคัญที่จะช่วยให้การส่งต่ออสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามความตั้งใจของเจ้าของทรัพย์ ขณะเดียวกัน ครอบครัวควรเริ่มวางแผนการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระบบ และเปิดโอกาสให้ทายาทเข้ามามีส่วนร่วมในกระบวนการดังกล่าว เพื่อสร้างการเรียนรู้ร่วมกัน และเสริมสร้างความสัมพันธ์ภายในครอบครัวในระยะยาว  ทั้งนี้ การบริหารจัดการทรัพย์สินเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด ครอบครัวควรเริ่มจากการรวบรวมและจัดทำรายการอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองอยู่ พร้อมจำแนกวัตถุประสงค์ของแต่ละทรัพย์อย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการลงทุนในอนาคต การส่งต่อให้ทายาท หรือการพัฒนาเชิงธุรกิจ จากนั้นจึงทบทวนแนวทางการถือครองหรือปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับเป้าหมายดังกล่าว

ขณะเดียวกัน ควรพิจารณาเครื่องมือทางการเงินที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารทรัพย์สิน โดย SCB WEALTH มีผลิตภัณฑ์ Property Backed Loan ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการแปลงอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นเงินลงทุน โดยยังคงถือครองทรัพย์สินไว้ได้ ทั้งนี้ เงินทุนที่ได้รับสามารถนำไปต่อยอดลงทุนในผลิตภัณฑ์ทางการเงินภายในกลุ่ม SCBX เพื่อมุ่งหวังผลตอบแทนที่สูงกว่าต้นทุนทางการเงิน และสามารถนำผลตอบแทนดังกล่าวไปบริหารจัดการภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ

นายปกรณ์ เภตรากาศ ผู้อำนวยการอาวุโส  ผู้บริหารฝ่าย Wealth Lending Product  ธนาคารไทยพาณิขย์  กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทยสะท้อนถึงโครงสร้างการเติบโตที่ยังไม่กระจายตัวอย่างทั่วถึง โดยรายงานล่าสุดของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ชี้ว่า เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มขยายตัวต่ำกว่าศักยภาพ และการฟื้นตัวยังไม่ทั่วถึง แม้ว่าภาคการส่งออกจะเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว แต่การเติบโตยังคงกระจุกอยู่ในบางกลุ่มอุตสาหกรรม เช่น อิเล็กทรอนิกส์ เครื่องจักร และเครื่องใช้ไฟฟ้า  การลงทุนภาคเอกชนส่วนหนึ่งยังได้รับแรงสนับสนุนจากโครงการที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมเทคโนโลยี เช่น Data Center และเซมิคอนดักเตอร์ อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจอื่น ๆ ยังคงชะลอการลงทุน เพื่อรอความชัดเจนของทิศทางเศรษฐกิจในระยะต่อไป

จากข้อมูล SCB EIC ประเมินว่า เศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะเติบโตประมาณ 1.8% ซึ่งเป็นการประเมินก่อนสถานการณ์ความตึงเครียดในตะวันออกกลาง แม้จะปรับเพิ่มจากประมาณการเดิมที่ 1.5% แต่ยังถือว่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ยการเติบโตในอดีตอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งนี้ ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงโดยตรงกับภาวะเศรษฐกิจ เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวหรือเติบโตแบบกระจุกตัว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงมีแนวโน้มชะลอตัวตามไปด้วย นักลงทุนจำนวนไม่น้อยเลือกชะลอแผนพัฒนาที่ดิน เพื่อรอจังหวะของตลาด ขณะที่การซื้อขายที่ดินยังทำได้ยากในภาวะที่ผู้ซื้อมีความระมัดระวังมากขึ้น

ขณะเดียวกัน ผู้ถือครองที่ดินยังต้องเผชิญกับภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเริ่มจัดเก็บตั้งแต่ปี 2563 มีการปรับเพิ่มอัตราภาษีทุก 3 ปี โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 0.3% ต่อครั้ง และสามารถปรับเพิ่มได้สูงสุดไม่เกิน 3% ต่อปี ส่งผลให้ต้นทุนการถือครองทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตัวอย่างเช่น ที่ดินรกร้างมูลค่า 100 ล้านบาท ซึ่งเคยมีภาระภาษีประมาณ 650,000 บาทต่อปี อาจเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 950,000 บาทต่อปีในปี 2569 หรือเพิ่มขึ้นราว 46% และหากในปี พ.ศ. 2570 มีการปรับราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นอีก 3% ภาระภาษีอาจขยับสูงขึ้นเกิน 1 ล้านบาทต่อปี สะท้อนให้เห็นว่าการถือครองที่ดินโดยไม่ได้นำไปใช้ประโยชน์ มีต้นทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในสถานการณ์เช่นนี้  นักลงทุนจำนวนมากที่ยังต้องการถือครองที่ดินเพื่อรอการพัฒนา รอเวลาขาย หรือรอการส่งต่อไปยังรุ่นถัดไป จึงเริ่มมองหาแนวทางในการสร้างมูลค่าเพิ่มจากทรัพย์สินที่มีอยู่ แทนการแบกรับต้นทุนเพียงอย่างเดียว โดยหนึ่งในเครื่องมือที่ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น คือ Property Backed Loan หรือสินเชื่อที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน  เป็นเครี่องมือทางการเงินที่ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นแนวคิดของสินเชื่อประเภทนี้ คือการนำอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินหรืออาคาร มาใช้เป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคาร  โดยเจ้าของทรัพย์ยังคงถือครองทรัพย์สินไว้ได้ ขณะเดียวกันสามารถนำเงินทุนที่ได้รับไปต่อยอดโอกาสในการลงทุน ข้อได้เปรียบสำคัญคือ นักลงทุนไม่จำเป็นต้องขายทรัพย์สินในช่วงที่ตลาดยังไม่เอื้ออำนวย ซึ่งอาจทำให้ไม่ได้ราคาที่เหมาะสม แต่สามารถนำมูลค่าของทรัพย์สินมาใช้สร้างโอกาสทางการเงินได้ทันที

จุดเด่นของสินเชื่อ Property Backed Loan เป็นการเชื่อมโยงกับโอกาสการลงทุนที่หลากหลายผ่านแพลตฟอร์มของธนาคาร โดยนักลงทุนสามารถนำเงินทุนไปกระจายการลงทุนในสินทรัพย์หลายประเภท เช่น กองทุนส่วนบุคคล (Private Fund) กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) รวมถึงการลงทุนในตลาดต่างประเทศ  โดยมีทีมที่ปรึกษาการเงินดูแลอย่างใกล้ชิด ในภาวะที่เศรษฐกิจมีความผันผวน  การถือครองทรัพย์สินเพียงอย่างเดียวอาจมีความเสี่ยง  การบริหารทรัพย์สินให้สามารถสร้างมูลค่าในระหว่างรอจังหวะของตลาดจึงกลายเป็นกลยุทธ์สำคัญ  Property Backed Loan จึงไม่ใช่เพียงสินเชื่อทั่วไป แต่เป็นเครื่องมือทางการเงินที่ช่วยปลดล็อกมูลค่าของทรัพย์สิน และเปิดทางไปสู่โอกาสการลงทุนที่หลากหลาย สำหรับเจ้าของที่ดินที่ยังไม่ถึงเวลาพัฒนาโครงการ การเปลี่ยนทรัพย์สินที่รอเวลาให้กลายเป็นแหล่งเงินทุนและโอกาสทางการลงทุน จึงเป็นอีกหนึ่งแนวทางสำคัญในการบริหารความมั่งคั่งในยุคที่เศรษฐกิจมีความผันผวนและเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว